2025년 소유권 이전 조건부 전세대출, 은행권 심사 강화 흐름

2025년 소유권 미이전 전세대출, 무엇이 달라졌을까?

2025년 들어 소유권 이전 조건부 전세대출에 대한 은행권의 심사 기준이 한층 강화되고 있습니다. 최근 금융사고 예방과 전세사기 방지를 위한 정부 정책에 따라 금융기관들이 이전보다 더욱 보수적인 태도를 취하고 있으며, 일부 은행은 사실상 해당 대출을 중단한 상태입니다. 본문에서는 관련 뉴스와 제도 흐름을 바탕으로 2025년 현재 소유권 이전 조건부 전세대출이 가능한지, 실무에서 무엇을 준비해야 하는지를 자세히 설명드립니다.

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국토부·금융위 "소유권 이전 전 전세계약은 위험"

2025년 1월, 국토교통부와 금융위원회는 공동 보도자료를 통해
"소유권 이전 전 임대차 계약의 법적 위험성과 사기 가능성"을 경고하며
은행과 보증기관에 심사 강화 지침을 전달했습니다.
이에 따라 소유권이 이전되지 않은 상태에서의 전세대출은
전보다 훨씬 까다로운 절차와 검증을 거쳐야 하며,
일부 사례에선 아예 대출이 거절되고 있는 실정입니다.

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KB·신한 등 주요 은행, 내부 지침 전면 재검토

2025년 2분기 기준으로, KB국민은행과 신한은행은
소유권 미이전 상태의 전세계약에 대해 "원칙적으로 불허" 방침을 세운 것으로 알려졌습니다.
보증기관인 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증 역시
임대인의 등기상 권리가 없는 경우 보증 승인에 부정적 태도를 보이고 있으며,
은행은 이를 근거로 사전 심사 단계에서부터 대출을 거절하는 사례가 늘고 있습니다.

은행명 2025년 상반기 심사 방침 비고

KB국민은행	등기 미이전 계약 원칙적 불가	보증기관 지침에 따름
신한은행	전면 불허 또는 공증 필수 조건 부과	일부 지점 개별 판단
하나은행	매매계약서 검토 후 제한적 승인	보증 가능 시 한정
우리은행	'예정일 확정+공증' 조건으로 심사	고위험군 분류

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대법원 판례도 은행에 힘 실어…“등기 없는 임대인 효력 제한”

2024년 말 대법원은
“소유권 이전 전 임대차계약은 등기부상 권리가 없으므로 제3자에 대한 대항력 없음”이라는
판결을 내리며 은행권의 보수적 입장을 정당화했습니다.
이 판례는 2025년 전세대출 실무에 큰 영향을 주었고,
은행들이 ‘소유권 이전 예정’이라는 이유만으로 대출을 승인하지 않게 된 배경이 되었습니다.

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전세보증보험도 ‘소유권 이전 예정’이면 보증 거절 가능

보증기관 역시 위험 회피를 위해
소유권 이전 조건부 계약에 대해 매우 엄격한 기준을 적용하고 있습니다.
2025년 현재 HUG는 "등기된 임대인 명의"를 보증 전제 조건으로 명시했으며,
SGI서울보증 또한 등기이전 전 계약은 '보증 거절 가능 사유'에 포함시키고 있습니다.
이에 따라 은행이 보증보험 가입을 전제로 대출을 승인하는 구조상,
사실상 대출이 막히는 사례가 급증하고 있습니다.

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실무에서는 어떤 조건을 갖춰야 대출 가능?

아직 일부 은행에서는 예외적으로 소유권 이전 예정 조건부 대출을 허용하고 있으나,
다음과 같은 조건이 반드시 갖춰져야 합니다.

1. 매도인과 매수인 간 공증된 매매계약서
2. 소유권 이전 예정일 명시 및 일정 내 확정일자 부여 가능
3. 임대인의 소유권 확보 보장 증빙 자료
4. 임차인의 보증보험 가입 승인서 사전 확보

조건 항목 필요 여부 비고

공증 매매계약서	필수	매도·매수인 서명 일치 필요
확정일자 가능 여부	필수	등기 예정 주소 기준 확인
보증기관 사전 승인	필수	은행과 병행 신청 필요
임대인의 자격 증빙	필수	추후 등기 완료 계획 필요

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대출 전 단계별 체크리스트

안전하게 전세대출을 받기 위해서는 다음과 같은 절차를 따르는 것이 좋습니다.

1단계: 매도인과 매수인의 관계 확인 및 매매계약서 공증
2단계: 전세계약서 작성 시 임대인의 소유권 확보 예정일 명시
3단계: 보증보험 가능 여부를 사전에 보증기관에 확인
4단계: 은행에 사전상담 요청 후 사전심사 신청
5단계: 소유권 이전 완료 후 대출 실행 확정

이 과정을 거치면 일부 위험을 줄일 수 있으며,
법률 전문가와의 상담이 병행되면 보다 안전한 절차가 보장됩니다.

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금융당국, 하반기 추가 규제 예고

2025년 6월 현재, 금융위원회는 "전세사기 방지법 개정안"을 예고한 상태이며,
하반기에는 전세대출 실행 전 소유권 확인 의무화,
임대인의 과거 전세사기 이력 조회 의무 등이 포함될 예정입니다.
따라서 하반기에는 조건부 대출 자체가 제도적으로 금지될 가능성도 있으며,
계약 전 반드시 정책 방향을 체크해야 합니다.

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